Die Nutzung von Solarstrom in Mehrfamilienhäusern gewinnt weiter an Bedeutung, sei es für Mieterstrom, Allgemeinstrom oder zur Versorgung von Wärmepumpen. Gleichzeitig stellen sich bei Vermietern, Wohnungseigentümergemeinschaften und privaten Betreibern zunehmend steuerliche Fragen.
Neue Steuerbefreiungen für PV-Anlagen seit 2025
Für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern gelten seit 2025 erleichterte Regeln in der Einkommensteuer. Die Steuerbefreiung greift bei:
- Anlagen bis 30 kW pro Wohn- oder Gewerbeeinheit
- bis zu 100 kW insgesamt pro steuerpflichtiger Person
Diese Regelung gilt auch für ältere Anlagen, die ab 2025 erweitert wurden. Einnahmen aus Einspeisung oder Stromverkauf an Mieter bleiben damit einkommensteuerfrei. Im Gegenzug können keine Abschreibungen mehr geltend gemacht werden, da sonst eine doppelte steuerliche Begünstigung entstehen würde.
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Umsatzsteuer bleibt relevant – trotz Einkommensteuerfreiheit
Während die Einkommensteuer vereinfacht wurde, gilt das in der Umsatzsteuer nicht automatisch:
- Betreiber müssen prüfen, ob sie umsatzsteuerpflichtig sind.
- Bis 25.000 Euro Jahresumsatz kann weiterhin die Kleinunternehmerregelung genutzt werden.
- Photovoltaik-Anlagen selbst werden seit 2023 weiterhin mit 0 % Umsatzsteuer verkauft, unabhängig von der Anlagengröße, sofern die Installation auf Wohn- oder vergleichbaren Gebäuden erfolgt.
Bei Mieterstromlieferungen gilt Umsatzsteuerpflicht, wenn der Betreiber kein Kleinunternehmer ist. Neuere BFH-Urteile bestätigen zudem, dass Stromlieferungen des Vermieters eine eigenständige Hauptleistung sind und damit umsatzsteuerbar sind.
Besonderheiten für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften
Komplex wird es, wenn Solarstrom im Gebäude selbst genutzt wird, zum Beispiel für Allgemeinstrom, Aufzüge oder Wärmepumpen.
Steuerexperten empfehlen dann eine Entnahmebewertung:
Der Solarstrom wird steuerlich mit anteiligen Herstellkosten in die Vermietung eingebucht und kann dort als Aufwand angesetzt werden. Das ist insbesondere dann relevant, wenn keine Einspeisung stattfindet.
Bei Anlagen von Wohnungseigentümergemeinschaften gilt:
- Die Gemeinschaft bleibt einkommensteuerlich steuerfrei, solange sie selbst Betreiber ist.
- Wird die Anlage jedoch von einer Teilgruppe betrieben (z. B. 3 Eigentümer und 1 externer Teilnehmer), entsteht eine GbR mit eigenen Steuerpflichten.
Mieterstrom: Sonderfall Wiederverkäuferregelung
Wenn Vermieter zusätzlich Reststrom aus dem Netz zukaufen, gelten sie umsatzsteuerlich als Wiederverkäufer. Dadurch müssen sie die Umsatzsteuer selbst abführen, auch dann wenn Sie Kleinunternehmer sind. Steuerberater sehen hier jedoch Klärungsbedarf, da Mieterstrom dadurch unnötig kompliziert wird.
Steuervereinfachung auch bei kleinen PV-Lösungen
Stecker-Solargeräte können in Mehrfamilienhäusern einfach mitvermietet werden. Der Vermieter betreibt die Anlage dann nicht selbst, es entsteht keine Stromlieferung, also auch keine steuerliche Belastung aus der PV.
Liegt der Gerätepreis unter 800 Euro, kann dieser sogar sofort abgeschrieben werden.
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